Jak zarządzać detaliczną mieszanką najemców?

Poniższy artykuł poprowadzi Cię, jak zarządzać detaliczną ofertą najemców.

Formaty handlowe ciągle się zmieniają i można oczekiwać, że będą to robić w przyspieszonym tempie wraz z rozwojem handlu detalicznego za pośrednictwem Internetu i telewizji interaktywnej. Odnoszący sukces mix najemców musi reagować na takie zmiany, które wymagają "ciągłego monitorowania, oceny i działania ze strony menedżera".

Istnieją trzy powody, dla których trudno jest utrzymać udaną mieszankę najemców. Pierwszym z nich jest zwiększona konkurencja między ośrodkami, wynikająca z ich proliferacji i większej mobilności konsumentów. Stworzyło to nacisk na zróżnicowanie ośrodków za pomocą mieszanki najemców.

Po drugie, trudny rynek detaliczny to problem cyklu koniunkturalnego, w którym spada i rośnie rynek detaliczny, co skutkuje spadkiem potrzeb w zakresie powierzchni handlowych detalistów i zmniejszeniem elastyczności właścicieli w zarządzaniu mieszanką najemców.

Trzeci problem wciąż zmienia się pod względem demografii, mody i popytu konsumentów, co prowadzi do spadku liczby starszych sprzedawców i szybkiego rozwoju nowych, często z różnymi wymaganiami przestrzennymi.

Inwestor / programista może zaangażować agenta zarządzającego, który z kolei może wyznaczyć menedżera ośrodka na miejscu, który jest codziennym punktem kontaktu z lokalnymi klientami. Wszystkie trzy warstwy i potencjalnie inne są zaangażowane w większym lub mniejszym stopniu w zarządzanie mieszaniem najemców.

Warunkiem skutecznego zarządzania ofertą detaliczną najemców w dowolnym ośrodku jest monitorowanie jej wyników, czyli poziomu zysku osiąganego przez jego detalistów, co ma wpływ na dochody z wynajmu i wartość kapitału centrum. Stałe monitorowanie wyników sprzedaży, konkurencji i danych demograficznych w tym celu.

Ciągła komunikacja między najemcą a najemcą pozwala temu pierwszemu zrozumieć jego biznesowe potrzeby. Najbardziej oczywistym wskaźnikiem potrzeby zmiany najemców jest niepowodzenie sprzedawcy. Może to spowodować nieoczekiwany brak wolnych miejsc i żądanie przypisania lub podnajmowania dzierżawy.

Na mocnym rynku detalicznym właściciel prawdopodobnie skorzysta na ponownym wynajęciu pustej jednostki i nie będzie zainteresowany utrzymaniem sprzedawcy detalicznego, którego działalność nie kwitnie. Na słabym rynku właściciel może jednak chronić swój strumień dochodów, egzekwując zobowiązanie sprzedawcy do płacenia czynszu do końca okresu najmu.

Mieszanka najemców zwykle zmienia się przyrostowo w ciągu życia centrum w odpowiedzi na wakaty w likwidacji, w momencie rozwiązania umowy dzierżawy, w drodze umowy z właścicielem lub przydziału. Każde wolne miejsce pracy stwarza właścicielowi możliwość modyfikowania oferty najemców w ramach ograniczeń rynku i cech charakterystycznych wolnej jednostki.

Właściciele i ich agenci muszą opracować narzędzia do zarządzania, aby poradzić sobie z takimi okolicznościami. Umowy najmu zwykle zawierają klauzule wymagające zgody wynajmującego przed oddaniem dzierżawy lub podnajem oraz klauzulę użytkownika ograniczającą rodzaje towarów, które można sprzedać.

Pakty najemców są głównym sposobem właściciela, który kontroluje, którzy detaliści handlują w centrum i mieszankę oferowanych towarów. W tym przypadku dzierżawa zawiera klauzulę zezwalającą na zmianę sposobu użytkowania, ale nie "w odniesieniu do celów, na które właściciel może zasadnie się sprzeciwić na podstawie dobrego zarządzania majątkiem".

Wymagane jest proaktywne zarządzanie mieszaniem najemców, a nie poleganie na zmianach wprowadzonych przez sprzedawcę detalicznego. Może to obejmować negocjacje w sprawie przekazania umów najmu, które mogą wiązać się z płatnością na rzecz detalisty.

Bardziej radykalnie centrum może zostać całkowicie lub częściowo odnowione, a mieszanka najemców jest ponownie ustawiona w kierunku zmienionego środowiska demograficznego lub konkurencyjnego. Może to również obejmować łączenie lub podział jednostek w celu spełnienia nowych wymagań detalicznych.

Najczęściej wynajmowane są czynsze rynkowe, ale przypadki wyższych ofert są tracone w celu osiągnięcia pożądanej kombinacji najemców. Stopniowa ewolucja miksu najemców, ponieważ klienci są zaniepokojeni brakiem stabilności lub nie mogą znaleźć sprzedawcy, którego oczekują w danym centrum.

Leasing Practice:

Zabezpieczenie dochodów jest preferowane i osiąga się to przez dwadzieścia lub dwadzieścia pięć lat leasingu dla silnych firm. W kontekście centrów handlowych oznaczało to długie umowy dzierżawy z silnymi kotwicami lub krajowymi firmami handlu detalicznego. Podczas recesji nieruchomości i wynikających z niej zmian w praktykach biurowych, krótsze umowy najmu stały się możliwe do przyjęcia dla inwestorów w sektorze biurowym i sektorze nieruchomości przemysłowych.

Przyjęto także pogląd, że przyspieszone funkcjonalne starzenie się jest łatwiejsze, gdy właściciele wynajmują krótsze dzierżawy, dzięki czemu mogą częściej odzyskiwać kontrolę nad budynkiem. Sprzedawcy detaliczni wymagają jednak co najmniej pięcioletniego okresu gwarancji, aby umorzyć czasami bardzo znaczne koszty związane z wyposażeniem swojej jednostki, tak aby istniał niższy limit dopuszczalnej długości dzierżawy.

Zawsze istnieje pewna równowaga między elastycznością, którą mogą zapewnić krótkoterminowe umowy najmu, a chęcią uzyskania strumienia przychodowego dobrze zabezpieczonego w przyszłości, wspierającego wartość centrum jako aktywa finansowego.